自我国建议“履行城市更新举止”以来东莞神秘顾客服务检测，行业各主要参与主体积极发力，在投融资、平台互助、业务协同等方面不竭探索，推动城市更新迈向更练习的发展阶段。本阐明系统梳理了2023年城市更新领域各参与主体相干动态，转头出九方面的特征，为下阶段相干主体参与城市更新业务提供参考。

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特征一：城市更新投资力度加大，稳投资作用披露

据子虚足统计，2021年寰宇411个城市共履行2.3万个城市更新技俩，总投资达5.3万亿元。2022年寰宇共履行6.5万个城市更新技俩，总投资达5.8万亿元，触及既有建筑纠正，老旧小区、老旧街区纠正，城市生态建造，以及新城建等多种类型。收尾2023年11月底，寰宇共履行种种城市更新技俩约6.6万个。其中，新开工纠正城镇老旧小区5.3万个，惠及882万户住户；加装电梯3.2万部，增设泊车位74.6万个，增设养老、托育等社区干事设施1.4万个；纠正城市燃气等种种管说念约10万公里。寰宇范围内2023年城市更新技俩显赫多于2022年，掂量总投资也将高于2022年。

各地情况来看，城市更新技俩投资结构比重不竭增加，部分地区城建技俩中城市更新技俩占比进一步晋升。举例，沈阳2022年城建技俩中城市更新技俩占比51%、2023年占比达69%，形成央企、国企、民企多方投资的新局势。重庆2023年1~11月全市累计完成投资4427.9亿元，其中城市更新晋升领域完成投资2670亿元，同比增长19.5%。广州2023年全市城市更新年度固定金钱投资筹划将达2000亿元，同比增长卓绝60%。其中，筹划激动的127个城中村纠正技俩，掂量完成固定金钱投资983亿元，占全年城市更新固定金钱投资筹划的49%。郑州2023年11月发布城市更新技俩库，共计144个城市更新技俩，总投资6987.21亿元。其中，市内五个区总投资4466.83亿元，各设备区揣测投资1725.93亿元，各区县（市）总投资794.45亿元。天津2023年1~8月杀青投资85亿元，是2022年全年城市更新投资额的2.3倍。收尾当今，全市已核定、招标城市更新技俩21个，总投资额约1700亿元。

表：部分地区城市更新完成情况

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表：部分地区城市更新开展筹划

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特征二：政府、企业积极发力超大特大城市城中村纠正

2023年4月28日，中央政事局会议建议要在超大特大城市积极稳步激动城中村纠正和“平急两用”寰球基础设施建设。7月21日，国务院常务会议审议通过《对于在超大特大城市积极稳步激动城中村纠正的携带成见》。7月28日，在超大特大城市积极稳步激动城中村纠正职责部署电视电话会议在京召开。在中央鼎力度激动下，城中村纠正将成为下阶段超大特大城市履行城市更新举止的贫困内容之一。

从总体投资范围来看，掂量改日三年22城城中村纠耿顺利投资每年或督察在万亿水平控制。证据第七次东说念主口普查数据，当今我国共有7个超大城市（城区常住东说念主口1000万以上）和15个特大城市（城区常住东说念主口500万-1000万）。7个超大城市分歧为上海、北京、深圳、重庆、广州、成王人、天津。15个特大城市分歧为武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、苏州、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

从城市投资范围达成度来看，部分城中村体量大、实践教化丰富、市集复古度足、财政实力强的城市更能胜利激动城中村纠正。举例，深圳、广州、佛山、东莞、上海等地在原先较为练习的纠正形态复古下，肖似这次城中村纠正中央层面从上至下的推力，掂量能够带来更多技俩的激动。

从政府跟进方面来看，各地已将城中村纠合法作首要民生工程激动，鼎力激动城中村摸底造访、技俩入库、政策制定、筹划编制等各项职责。摸底造访方面，12月8日，陕西省政府采购网发布“西安市城中村（棚户区）纠正事务中心（本级）西安市城市主要节点及要点区域城中村造访分析技俩竞争性打算公告”。技俩称号为西安市城市主要节点及要点区域城中村造访分析技俩。采购需求为：对西安市城镇设备鸿沟范围内城中村开展造访摸底，详情全市城镇设备鸿沟内445个城中村范围和位置，形成“西安市城镇设备鸿沟内城中村地皮诈欺近况图”“西安市城镇设备鸿沟内城中村国土空间打算图”“西安市城镇设备鸿沟内城中村遥感影像图”等笔墨图表府上，为西安市城中村纠正政策及打算编制提供坚实的基础数据。技俩入库方面，来自住房和城乡建设部数据炫夸，当今寰宇各地城中村纠正入库技俩406个，掂量总投资1.8万亿元。各地政策出台情况方面，广东省印发《广东省进一步提振和扩大破费多少步履》建议，赞助广州、深圳、佛山、东莞等超大特大城市积极稳步激动城中村纠正。山东省10月印发《山东省城市更新举止履行决策》，明确在济南、青岛等市稳步激动城中村纠正和打算建设保险性住房职责。广州发布《对于积极稳步激动城中村纠正职责的决定》；《广州市城中村纠正专项打算（2021—2035年）》审批通过；《广州市城中村纠正条例》插足成见征求阶段；编制城市更新技俩年度筹划；组建广州安堵集团，将城中村纠合法作筹集保险性住房的贫困筹集渠说念。合肥出台《合肥市区城中村纠正三年攻坚举止履行决策（2023—2025年）》，建议激动城中村纠恰是一项贫困政事任务，亦然一项首要民生工程。沈阳将出台《沈阳市城中村纠正履行决策》《沈阳市集体地皮征收赔偿安置暂行主见》《城中村三类纠正形貌职责导则》等，明确城中村纠正职责体式、纠正范围、赔偿圭表等。

从企业跟进情况来看，大型综合性央企、处所国企在既有教化上风和集团业务资源上风下积极布局。举例，中错杂团相干负责东说念主在2023年功绩剖析会上示意，当今经过集团批复的城市更新技俩中城中村纠正技俩能够占50%控制。中国建筑也示意，将不竭剖析联想、投资、建设、运营的全产业链上风，全面融入广州城中村纠正领域。中海在功绩会上也示意公司此前已无数参与了要点城市的城市更新技俩，在北京、上海、济南有正在履行的大型技俩，也有好多技俩履行教化。越秀地产在最新财报建议，将不绝加大城市更新技俩的拓展和布局，加强同政府城市更新平台的互助，聚焦旧村纠正技俩，加强同国企的计策互助，密切神态市集优质技俩的收并购机会。此外，部分央企此前已深度参与城中村纠正。举例，华润置地履行了深圳大冲村、深圳罗湖湖贝村等大型城中村纠正技俩。保利则履行了广州琶洲技俩、冼村技俩等。举座来看，新一轮超大特大城市城中村纠正较以往各地开展的城中村纠正愈加强调杀青经济、社会、东说念主文、生态等多元化的纠正筹划，具备多业务领域资源且前期已积聚丰富纠正教化的综合型企业将更具上风。

表：部分超大特大城市城中村纠正范围

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特征三：老旧小区纠正不竭发力，部分地区提前完成任务

证据住建部统计，2020年，全年本质新开工纠正城镇老旧小区4.03万个。2021年，全年本质新开工纠正城镇老旧小区数目达5.56万个。2022年，寰宇筹划新开工纠正城镇老旧小区5.1万个、840万户，寰宇本质新开工纠正老旧小区5.25万个、876万户。2023年，寰宇筹划新开工纠正城镇老旧小区5.3万个、865万户，收尾11月底，寰宇本质新开工纠正城镇老旧小区5.32万个、882万户。“十四五”时间的惠民生工程便是老旧小区纠正职责。在微利可不竭的原则下，企业可专揽市集机会，优选老旧小区纠正筹划量大、政策市集化进程高的地区。举例，四川、湖北、湖南、山东、河南等地比年新开工老旧小区数目较多。

图：2019～2023年11月寰宇老旧小区纠正筹划及本质完成情况

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图：2023年寰宇城镇老旧小区新开工数目（收尾2023年11月末）

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特征四：建筑型央企加快布局片区型城市更新业务

当今，城市更新的筹划愈增加元、系统性条目越来越高。建筑型央企此前在参与城市综合设备运营方面已有彰着的上风。在城市更新愈加宠爱片区更新、基础设施升级趋势之下，建筑型央企可充分依托本人全业务板块资源，剖析投资、联想、建造、运营全产业链上风，胜利激动城市更新业务。同期，通过城市更新技俩也能够带动工程建设，进而晋升建筑央企传统主业的竞争才智。举例，中国铁建、中国建筑、中邦交建、中国中铁等典型建筑型央企旗下相干板块公司均在加快布局城市更新业务。

表：部分建筑型央企参与城市更新情况

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特征五：“央地互助”“国企民企互助”推动技俩胜利开展

2021年，企业间的互助特征更多体现为部分企业为了插足城市更新领域或上风互补而开展的计策互助。2022年，房地产行业治疗对城市更新业务影响彰着，各大房企纷繁治疗策略，部分民企窘境下寻求与国企互助。2023年，企业之间的互助体现出了新的特征，央地互助趋势彰着，极端是央企与城投公司。

央地互助的阐扬存两种，一种是央企与当地城投公司在城市更新领域开展计策互助。举例，中建一局与天恒集团的互助，潍坊城投集团与中铁城建集团的互助，长沙市产投集团与华润置地的互助等。另外一种是当地市属或区属国企接办旧改技俩后为了激动技俩再引入央企互助方。自民营房企接连脱险以来，退出的技俩多由国企或区属城投公司接盘，市属或区属国企难以一起连系，又需要引入大型央企互助设备。央企、国企达成了城市更新领域的计策互助，通过央地国企互助形态，能够灵验推动区内城市更新技俩。举例，中建八局、中建二局近期以股权收购形貌参与广州两个大型城中村纠正技俩，中交四航局收购珠江村技俩。

表：近几年“央地互助”情况

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近几年，房地产市集经验深度治疗，民营房企靠近巨大的资金压力，广宽民营房企启动放缓城市更新业务拓展的速率。中遥远来看，城市更新技俩将更具有寰球属性，利润将会很猛进程被压缩，神秘顾客暗访为了杀青城市纠正资源和利润的举座均衡，国企阶段性成为责罚问题的茅头兵。改日民营房地产企业在城市更新领域的投资和转动将愈加认真与央国企的互助。举例，喜兆业在半年报就提到，在政府主导的原则下，央企和国企越来越成为城市更新市集的主力玩家，不仅在保交楼中接盘一批技俩的股权，还在进一步拓展整村统筹、旧小区整治、存量翻新技俩等新的领域。改日，拓展与央国企互助将成为喜兆业开展城市更新投资和转动的贫困旅途。

特征六：“街企互助”探索城市更新可不竭发展新形态

2021年，部分企业就与处所政府平庸达成计策互助关系，如远洋集团与重庆江北区、长沙天心区政府，中建集团与济南政府等。2022年以来，各地政府鼎力推动城市更新，建议斗胆革新翻新，愈加积极探索新形态、新旅途，“政企联动”成为推动城市更新插足快车说念。2023年，政企互助的维度不休真切，“街企互助”特征愈加彰着。举例，青岛西海岸新区珠海街说念与城发投资集团的互助，北京丰台方庄街说念与首开集团的街企互助教化，北京丰台东高地街说念与中建一局，北京丰台新村街说念与华润置地，北京丰台太平桥街说念与建工集团的互助。

为破解片区更新统筹难、资金均衡难、产业资源导入难等问题，北京丰台区招引区域发展特色和要点技俩，不休探索城市更新可不竭发展新形态，创造性地将街说念和企业招引起来，以街镇当作城市更新履行单位，以企业为履行主体，引入社会资金、获取专科工夫，街说念、企业协同发力，共同推动城市更新，走出了“街企结对，共建共治分享”的城市更新新形态。

表：近几年政企、街企互助情况

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特征七：长租公寓、保租房与城中村纠正更好招引

当今，长租公寓领域主要倾向于将整栋楼租下来，按照筹划客户的偏好进行装修，为居住植入了办公、文娱、安静等功能，再租给客户。由于城中村浩瀚位置较好，比年来长租公寓、保租房与城中村纠正的招引度愈加邃密。

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保租房与城中村纠正招引方面，《广州市城中村纠正条例（征求成见稿）》照旧建议“个东说念主不错将自有产权的房屋交付专科住房租借机构当作保险性租借住房进行举座运营。” 深圳政府对城中村中实行统租，2023年深圳全市筹划通过城中村范围化品性化纠正晋升，筹集保险性住房5.2万套（间），约占全市城中村租借住房总量的1%。

市集化长租公寓与城中村纠正招引方面，万科此前就已开展过纠正城中村的“万村筹划”。在《对于在超大特大城市积极稳步激动城中村纠正的携带成见》新布景下，将有更多长租公寓运营商将本人业务与此轮城中村纠正相招引。举例，上海抱家集团是行业中专注超大特大城市“城中村”纠正的租借住房运营干事商。其积极对接上海等超大特大城市“城中村”存量金钱，将集体用地、屋基地农民房改形成为适用于后生东说念主居住的租借住房。

特征八：金融落地赞助城市更新业务力度不竭加大

2021年，已有企业、处所政府就城市更新业务与金融机构开展平庸互助。2022年，金融机构对种种城市更新技俩的信贷资金赞助力度不竭加大。2023年，金融机构优化审批进程，翻新信贷居品，极端是近期国度建议“三大工程”之后，体现出银团赞助力度加大、国有大行各分行发力、投放金额增加、更好匹配不同类型城市更新业务的特征。近期农刊行大连市分行树立城中村纠正职责专班，接头梳理《城中村纠正专项告贷技俩陈说要点》和《城中村纠正市集化融资类技俩陈说要点》。而此前中国农业银行、中国银行、中国工商银行、中国建设银行、浦发银行、中国农业发展银行奏凯组建总金额220亿元银团为上海青浦凤溪城中村纠正技俩提供融资赞助。证据浦发银行对外宣传炫夸，其已累计参与上海地区50余个旧区纠正及城中村纠正技俩，牵头或参与主要城中村、旧改技俩银团总金额超5000亿元，累计签约银团金额超1000亿元。

政策性银行贷款方面，证据央行公布的2023年12月典质补充贷款（PSL）开展情况炫夸，2023年12月，国度设备银行、中国收支口银行、中国农业发展银行净新增典质补充贷款3500亿元。典质补充贷款新增投放掂量要点用于赞助现时的平急两用基础设施、城中村纠正、保险性住房建设“三大工程”。举例，长沙望城区大泽湖片区城中村纠正技俩一期工程获取国度设备银行湖南省分行配套贷款1000万元。

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其他金融用具赞助方面，2023年，破费基础设施公募REITs落地，进一步利好存量金钱周转。2023年获批的3单技俩分歧为中原金茂购物中心REIT、中原华润营业REIT、中金印力破费REIT，底层金钱均为购物中心。同期，近期首单民企破费基础设施REITs也正经获批。2023年以来多技俩的获批成心于进一步周转优质破费类基础设施存量金钱，连通资金插足实体经济的渠说念。

举座来看，当今相干金融赞助愈加落地，愈加认真翻新投贷联动机制干事城市更新可不竭发展。改日企业在开展业务的过程中若何招引技俩属性积极与金融机构开展互助取得适当的贷款，若何借助REITs等金融用具杀青金钱周转，也有了愈加显著的旅途和可参考的案例。

表：部分金融机构城市更新信贷投放动态

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特征九：各地愈加认真剖析城市更新基金运转顺利

城市更新基金能够提高投融资结构的天真性，导入相干技俩资源、专科才智身分以知足城市更新技俩的履行和奏凯运营的需要。因此，比年来各地不竭探索城市更新基金形态。2021年，北京、上海、无锡、天津、石家庄书记树立城市更新基金。2022年，各地纷繁鼎力激动城市更新基金缔造相干职责，更多的企业也参与到城市更新基金当中。2023年，各地愈加认真剖析城市更新基金的运转顺利。西安城市更新基金教化作念法被纳入住建部《履行城市更新举止可复制教化作念法清单（第二批）》充分标明了城市更新基金的贫困作用。与此前其他地区“政府主导”或“企业主导”的传统形貌不同，西安城更基金缔造之时就联想了“政府教训、企业发起、社会参与、片区连结”的架构，通过构建“政府教训基金+区域子基金+技俩子基金”的三层放大体系，教训社会本钱及金融资源责罚城市更新项当今期本钱金筹集和后续融资难题。收尾2023年10月底，西安城市更新在产业园区建设方面已投放技俩6个，掂量带动技俩投资卓绝290亿元。在老旧金钱晋升纠正方面已投放技俩5个，掂量带动技俩投资卓绝40亿元。在片区综合设备方面已投放技俩7个，带动技俩总投资卓绝650亿元。此外，子基金技俩总投资范围达2381.48亿元。

表：部分地区城市更新基金相干动态

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-转头与瞻望-

举座来看，近几年城市更新行业发展不休迈向愈加练习阶段。2021年，城市更新行业不错用国企挺进、组织/平台赋能、互助共生、政策促稳妥等关键词详尽。相干企业对内全面梳理组织资源为城市更新业务提供组织保险，对外则进一步强化与上风企业、金融机构、处所政府开展常态化互助。

2022年，城市更新行业不错用政企协同、平台赋能、金融赞助落地、行业流动性压力、国企发力等关键词详尽。企业与政府之间的互助力度、企业与企业之间的互动进一步加强。各地政府发力筹建城市更新基金，金融机构的城市更新信贷投放也插足骨子性落地阶段。房企流动性压力之下，国有房企趁势加大城市更新布局力度，处所政府为了更快推动城市更新也在积极树立专科城市更新平台公司。

2023年，城市更新行业不错用投资力度加大、城中村纠正发力、金融赞助用具扩围、建筑型央企加快布局、央地/街企多维互助等关键词详尽。跟着更多城市更新技俩落地，部分地区城建技俩中城市更新技俩占比进一步晋升，成为稳增长的贫困力量。城中村改形成为超大特大城市开展城市更新的要点发力标的，并与我国住房保险体系构建的关系愈加邃密。

瞻望改日，城市更新行业照旧缓缓从前期的探索为主插足到着实落地更多类型技俩的阶段，行业可复制教化作念法不休丰富。跟着下阶段城中村纠正的发力、老旧小区纠正的不竭激动，城市更新将不绝成为改日各地扩内需、促投资、惠民生的贫困抓手，更有劲度的金融赞助也将进一步发力。同期，城市更新也将为更多房企从单一房地产设备向“建管服”综合干事商转型、向新发展形态的转型提供机会。

【中指助力城市更新举止】

城市的发展正在由“增量膨胀”转向“存量更新”，开展城市更新已成为杀青新式城镇化高质料发展的贫困道路，也将成为新一轮城市竞争力打造的关键。中指接头院较早插足城市更新接头领域，2013年即与好意思国哥伦比亚大学连结开展城市可不竭发展论坛，并实地训练了好意思国城市更新典型技俩，2016年建议城市年青态立项，搭建早期的城市更新相干接头表面体系。中指接头院也基于前期开展的城市更新表面和实践，较早组建城市更新接头课题组，专注于开展城市更新相干的系列专题接头和技俩干事。

中指接头院“城市更新课题组”当今已为中海、稀奇等城市更新标杆企业提供定制化干事。2020年，招引新期间中国城市更新需求，中指接头院与广东省三旧纠正协会、中国东说念主民大学城市更新接头中心、稀奇集团共同发起，初度发布了《2020中国城市更新评价指数（广东省）接头阐明》，推动中国城市更新插足指数评价期间。2022年，中指接头院主理撰写《山城图章·万巷更新——2022重庆城市更新发展阐明》并于“2022川渝住房城乡建设展览会暨城市更新论坛”重磅发布。

基于现存的表面和实践教化，中指接头院能够为各地政府、巨大城市更新干事商提供城市更新调研阐明、企业城市更新发展白皮书、城市更新企业策略/对标接头、城市更月牙度/季度/年度阐明、城市更新技俩测评等干事。此外，中指接头院积极剖析平台价值，组织开展年度城市更新论坛，构建中国城市更新行业筹商平台与互动机制。

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